ალტ-ინფოს ლიდერის, კონსტანტინე მორგოშიას ძმა კლიენტებს თბილისის მერიისგან სამშენებლო უფლებების მოპოვებაში ეხმარება. იგი ისეთ ობიექტებზე სპეციალიზდება, რომლებზე ნებართვის მოპოვებაც ათეულობით მცდელობის მიუხედავად, მის ჩართვამდე ვერ ხერხდებოდა. არაკანონიერად გაცემული აქტები გიორგი მორგოშიას კლიენტებს საშუალებას აძლევს, განსაზღვრულზე დიდი პროექტები ააშენონ, რითიც ყველა მხარე მილიონებს იგებს.
ალტ-ინფოსა და მისი ლიდერის კონსტანტინე მორგოშიას კავშირებს ხელისუფლებსთან ფლანგვის დეტექტორი რამდენიმე კვლევით შეეხო. კონსტანტინე მორგოშიას ძმამ, გიორგი მორგოშიამ, დეველოპერული კოპმანია დემაქს ვაკისთვის თბილისის მერიისგან სამშენებლო ნებართვა მიიღო. ამის სანაცვლოდ დემაქს ვაკემ მას 800კვ.მ ფართობის საცხოვრებელი ბინა და 110,000 აშშ დოლარი გადასცა. გიორგი მორგოშია ფიგურირებს სხვა გარიგებაშიც, რომელიც აკურის ქუჩაზე პრივატიზებულ მიწის ნაკვეთსა და თბილისის მერიის მიერ გაცემულ ნებართვას უკავშირდება. ამ შემთხვევაშიც კონსტანტინე მორგოშიას ძმა გიორგი მორგოშია ი.მ.ა აკურისთვის მომსახურების გამწევად გვევლინება, რომელიც მოლაპარაკებებს სავარაუდოდ თბილისის მერიასთან აწარმოებს.
წარმოგიდგენთ ამ ორი შემთხვევის იურიდიულ შეფასებას:
2018 წლის 4 სექტემბერს, გიორგი მორგოშიას, შპს „დემაქს ვაკესა“ და ქ.თბილისში, ყიფშიძის ქუჩის მიმდებარედ მდებარე მიწის ნაკვეთის იმდროინდელ მესაკუთრეებს შორის გაფორმდა ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც გიორგი მორგოშიას უნდა უზრუნველეყო მიწის ნაკვეთზე მშენებლობის ნებართვის მიღება, რის სანაცვლოდაც შპს „დემაქს ვაკისგან“ მიიღებდა 110,000 აშშ დოლარსა და 800 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართს. ხელშეკრულების 10.1. პუნქტის თანახმად, მშენებლობის ნებართვის მიუღებლობისთვის გიორგი მორგოშიას დაეკისრებოდა ჯარიმა 30,000 აშშ დოლარზე მეტი ოდენობით.
საქართველოს კანონდებლობის თანახმად, თბილისში მშენებლობის ნებართვის გაცემაზე გადაწყვეტილებას თბილისის არქიტექტურის სამსახური იღებს და არა რომელიმე ფიზიკური პირი. შესაბამისად, გიორგი მორგოშიას მზაობა ნებართვის მიუღებლობისას გადაეხადა 30,000 აშშ დოლარზე მეტი მიუთითებს იმაზე, რომ გიორგი მორგოშია დარწმუნებული იყო ნებართვის აღებაში, რაც, მინიმუმ, არაბუნებრივია და ბევრ კითხვას ბადებს.
არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებაზე პირველი განაცხადი 2017 წლის 30 ოქტომბერს გაკეთდა და გიორგი მორგოშიას ჩართვამდე ექვსჯერ იყო დახარვეზებული. ხარვეზის დადგენა შედგება ორი კომპონენტისგან. არქიტექტურის სამსახური განმცხადებელს შუალედური გადაწყვეტილებით აცნობებს, რა ხარვეზებს შეიცავს არქიტექტურული პროექტი და შეტყობინებით მათ გამოსასწორებლად ვადას განუსაზღვრავს.
შეტყობინებით განსაზღვრულ ვადაში ხარვეზების გამოუსწორებლობის შემთხვევაში განაცხადი განუხილველად რჩება. შპს „დემაქს ვაკისთვის“ განაცხადის განუხილველად დატოვება ნიშნავდა, რომ მას უფრო მკაცრი რეგულაციები შეეხებოდა, მათ შორის სახანძრო უსაფრთხოების წესების შესახებ საქართველოს მთავრობის N41 დადგენილება, რაც არსებითად გაართულებდა, გააძვირებდა მშენებლობას და მეტიც, შეიძლება შეუძლებლადაც ექცია. სწორედ ამის შესახებ უთითებს მიწის ერთ-ერთი მესაკუთრე არქიტექტურის სამსახურისთვის გაგზავნილ შეტყობინებაში, ითხოვს რა ხარვეზის გამოსწორებისთვის დადგენილი ვადის გაგრძელებას და განაცხადის განუხილველად არ-დატოვებას.
გიორგი მორგოშიას ჩართვამდე, ბოლო შუალედური გადაწყვეტილება არქიტექტურის სამსახურმა 2018 წლის 2 აპრილს გამოსცა და 2 აპრილსავე გაგზავნილი შეტყობინებით განმცხადებელს ხარვეზის გამოსასწორებლად 15 სამუშაო დღე განუსაზღვრა. განმცხადებელი 17 აპრილს გაეცნო შეტყობინებას და, განუხილვევად დატოვება თავიდან რომ აერიდებინა, 2018 წლის 18 დეკემბრამდე არ გაცნობია შუალედურ გადაწყვეტილებას.
გიორგი მორგოშიას ჩართვის შემდეგ არქიტექტურის სამსახურმა შეითანხმა იმაზე დიდი გაბარიტების მქონე არქიტექტურული პროექტი, ვიდრე მანამდე ჰქონდა დახარვეზებული. კერძოდ, 2019 წლის 02 თებერვალს შეთანხმებული პროექტი იყო 2 428კვ.მ.-ით უფრო მეტი, მიწის დონიდან 18 მეტრით ( 5 სართულით) უფრო მაღალი, გააჩნდა 866 კვ.მ.-ით საცხოვრებელი და 2,334 კვ.მ.-ით მეტი საზაფხულო ფართობი.
არქიტექტურული პროექტის შეთანხმება, მშენებლობის ნებართვის გაცემა და მშენებარე ფართების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია (ე.წ. „განშლა“) მოხდა არსებითი კანონდარღვევებით. კერძოდ:
-
არქიტექტურილი პროექტი შეთანხმდა „ქ. თბილისის ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესების დამტკიცების შესახებ” თბილისის საკრებულოს 2009 წლის 27 მარტის N4-13 გადაწყვეტილების საფუძველზე (შემდგომში: 4-13 გადაწყვეტილება), რომლის 41-ე მუხლის პირველი პუნქტი ადგენს მინიმუმ 1 ავტოსადგომის მოთხოვნას 1 საცხოვრებელ ერთეულზე. კანონის ამ ხარვეზით ისარგებლა შპს „დემაქს ვაკემ“ და კანონის მოთხოვნებისგან თავის ასარიდებლად არქიტექტურის სამსახურში წარადგინა არარეალურად დიდი ფართობის მქონე ბინები. შეთანხმებული პროექტი ითვალისწინებდა 76 საცხოვრებელ ბინას, ხოლო საჯარო რეესტრში ეს 76 ბინა დარეგისტრირდა 157 ერთეულად.
შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტისგან განსხვავებული რეგისტრაციით საჯარო რეესტრმა დაარღვია საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის დამტკიცების თაობაზე იუსტიციის მინისტრის 2010 წლის 15 იანვრის N4 ბრძანების მე-14 მუხლის მე-6 პუნქტი, რომელიც საჯარო რეესტრს ავალდებულებდა მშენებარე შენობა-ნაგებობა დაერიგისტრირებინა სამშენებლო დოკუმენტაციის შესაბამისად.
საჯარო რეესტრმა თავდაპირველად, ხარვეზი დაუდგინა შპს „დემაქს ვაკეს“ და მოთხოვა ბინების რეგისტრაცია შეთანხმებული პროექტის შესაბამისად, თუმცა, შემდეგ დასაბუთების გარეშე დააკმაყოფილა განმცხადებლის უკანონო მოთხოვნა. რის შედეგადაც, არქიტექტურის სამსახურში, პირობითად, 210 კვ.მეტრად შეთანხმებული ბინა დარეგისტრირდა ოთხ 50 კვ.მეტრიან ბინად.
საჯარო რეესტრის ქმედების შედეგად, შპს „დემაქს ვაკემ“ მიიღო დამატებით ორი სარგებელი:
ა) თავიდან აირიდა დამატებით 79 ავტოსადგომის მოწყობა, რისთვისაც უნდა დაეთმო კიდევ სამი სართული, რომელშიც საცხოვრებელი ან/და კომერციული ფართები ჰქონდა. საცხოვრებელი და კომერციული ფართების აშენება და რეალიზაცია ავტოსადგომებზე გაცილებით მომგებიანია.
ბ) დიდი ბინების ნაცვლად დაარეგისტრირა პატარა ბინები, რომლებიც უფრო სწრაფად და ძვირად იყიდება. როგორც წესი, 55 კვ.მ.-იანი ბინის 1 კვ.მ. უფრო ძვირი ღირს, ვიდრე 200 კვ.მ.-იანის 1 კვ.მ. თუ მშენებლობების დაფინანსება მშენებლობის პროცესში რეალიზებული ქონებით ხდება, მაშინ ბინების სწრაფ და სარფიან რეალიზაციას სასიცოცხლო მნიშვნელობა აქვს მშენებლობისთვის.
2. 4-13 გადაწყვეტილების 35-ე მუხლის მე-2 პუნქტის ა.ბ. ქვეპუნქტის თანახმად, შენობის სიმაღლის განსაზღვრის ერთ-ერთი კრიტერიუმია დაშორება ორ, პირობითი სახელწოდებებით, A და B წერტილებს შორის. A წერტილია მიწის ნაკვეთის მომიჯნვე საზოგადოებირივი სივრცის შუა წერტილი. ხოლო, B წერტილია თავად შენობის შეხების წერტილი მიწასთან იმ მხარეს, სადაც საზოგადოებრივი სივრცეა. რაც უფრო დიდია დაშორება A და B წერტილებს შორის, მით უფრო მაღალი შეიძლება იყოს შენობა.
არქიტექტურის სამსახურმა შეითანხმა შპს „დემაქს ვაკის“ მიერ წარდგენილი სამშენებლო დოკუმენტაცია, სადაც როგორც A, ასევე B წერტილები არასწორადაა განსაზღვრული. კერძოდ, მომიჯნავე საზოგადოებრივი სივრცის სიგანედ 24 მეტრია მითითებული, მაშინ როცა ქ.თბილისის მერიის ინტერაქტიულ რუკის მიხედვით, სიგანე არ აღემატება 20 მეტრს. ხოლო, შენობის მიწის ნაკვეთთან შეხების წერტილი რეალურზე დაახლოებით 3 მეტრით უფრო ახლოსაა. ორივე წერტილის სწორად განსაზღვრის შემთხვევაში, შენობის სიმაღლე, ნაცვლად 64.3. მეტრისა, უნდა ყოფილიყო არაუმეტეს 53 მეტრი, რაც, დაახლოებით 3 სართულით ნაკლებს და 1 300 კვ.მ.-ით ნაკლებ გასაყიდ ფართს ნიშნავს.
3. გიორგი მორგოშიას ჩართულობით შეთანხმებულ არქიტექტურულ პროექტს დარღვევები არა მხოლოდ სიმაღლის, არამედ განაშენიანების ინტენსივობის კუთხითაც აქვს. განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტი ადგენს შენობის მიწისზედა ნაწილის მაქსიმალურ დასაშვებ ფართობს. ამასთან, შენობის მიწისზედა ნაწილის ცალკეული დეტალები საერთოდ არ შედის ან არასრულად შედის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტში ( კ-2 კოეფიციენტი).
შპს „დემაქს ვაკეს“ პროექტში მნიშნველოვანია აივნები და ლოჯიების საკითხი. 4-13 გადაწყვეტილების მე-4 მუხლის 49-ე და 53-ე პუნქტების თანახმად, შენობის ამ ორ დეტალს შორის არსებითი განსხვავება ისაა, რომ ლოჯია სამი მხრიდან სრულადაა შემოსაზღვრული, ხოლო აივანი -არა. ამასთან, 4-13 გადაწყვეტილების მე-16 მუხლის მე-4 პუნქტის „თ“ და „ი“ ქვეპუნქტების თანახმად, აივნის ფართობი განაშენიანების ინტენსივობის დაანგარიშებისას სათვალავში არ მიიღება, ხოლო ლოჯია - მიიღება სანახევროდ.
შპს „დემაქს ვაკის“ რენდერებში, უმეტესწილად, ლოჯიებია გათვალისწინებული, რომლებიც ჩათვლილია აივნებად. ამის ხარჯზე გამოთავისუფლებული ინტენსივობა, დაახლოებით 1 400 კვ.მ., ჩანაცვლებულია საცხოვრებელი ბინებით.
გარდა ზემოხსენებულისა, შპს „დემაქს ვაკეს“ პროექტში არასრულ სართულად არის დაფიქსირებული და ამიტომ, განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტში არაა შეყვანილი ბოლო სართულზე მდებარე დაახლოებით 350 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი (ლოჯიებისა და აივნების გამოკლებით). 4-13 გადაწყვეტილების მე-4 მუხლის 43-ე პუნქტის თანახმად, არასრული სართულის სიმაღლე უნდა იყოს 2.4 მეტრზე ნაკლები. შენობის სრული სიმაღლე 65.5 მეტრს შეადგენდა. ბოლოსწინა სართულის ჩათვლით სიმაღლე 60.9 მეტრი იყო, ხოლო შენობის გადახურვა ბრტყელი იყო და არაქანობიანი. აქედან გამომდინარე, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ბოლო სართული წარმოადგენდა სრულ სართულს.
ლოჯიების აივნებად ჩათვლითა და არასრული სართულის სრულ სართულად რეგისტრაციით, შპს „დემაქს ვაკემ“ დამატებით დაახლოებით 1 750 კვ.მ. სარეალიზაციო ფართი მიიღო.
შპს „დემაქს ვაკისთვის“ მშენებლობის ნებართვის კანონდარღვევით მიცემის საფუძველს არ წარმოადგენდა ე.წ. „დაუმთავრებელი მშენებლობების ხელშეწყობისთვის“ მიღებული საკანონმდებლო ცლვლილებები. ცვლილებები 2019 წლის 24 მაისს მიიღეს - შპს „დემაქს ვაკისთვის“ მშენებლობის ნებართვის მიცემის შემდეგ.
ხსენებული საკანონმდებლო ცვლილებები დაუმთავრებელი მშენებლობებისთვის თითქმის ყველა არსებითი ქალაქმშენებლობითი რეგულაციის მოხსნას ითვალისწინებს, მათ შორის განაშენიანების ინტენსივებობის კოეფიციენტის, სიმაღლის, გამწვანების, მინიმალური საპარკინგე ადგილების და ა.შ.
აღსანიშნავია, რომ რეგულაციებისგან შეიძლება გათავისუფლდეს არამხოლოდ დაუმთავრებელი მშენებლობა, არამედ ნებისმიერი სხვა მშენებლობაც წინასწარ განსაზღვრული თანხის სანაცვლოდ, რომელიც უნდა მოხმარდეს დაუმთავრებელი მშენებლობას. ამ ცვლილებით ისარგებლა შპს „დემაქს ვაკემ“ და 2021 წელს 275 333.3 აშშ დოლარის გადახდის სანაცვლოდ დამატებით 1 768 კვ.მ. გასაყიდი ფართის (მომატებული საცხოვრებელი და საზაფხულო ფართების ჯამი) არქიტექტურული პროექტი შეათანხმა და მშენებლობის ნებართვა აიღო.
დაუმთავრებელი მშენებლობების ხელშეწყობის მიზნით განხორციელებული ცვლილებებით ისარგებლა გიორგი მორგოშიასთან დაკავშირებულმა კიდევ ერთმა ბიზნეს სუბიექტმა - ინდივიდუალური ბინათმშენებლობის ამხანაგობა „აკურის 27,29,33, ალმასიანის 34,40,42,46“ (შემდგომში: ამხანაგობა)
2020 წლის 02 სექტემბერს გაფორმებული ხელშეკრულებით, გიორგი მორგოშიამ ამხანაგობისგან 400 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი მომავალი საკუთრების უფლებით მიიღო ნუცუბიძის 2 მიკრორაიონის 1-ელ კვარტალში ასაშენებელ შენობაში. ეს ქონება გიორგი მორგოშიას 2019 წლის 12 სექტემბრის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული წარმომადგენლობითი მომსახურებისთვის გადაეცა. ამხანაგობის სადამფუძნებლო დოკუმენტების თანახმად, მისი საქმიანობის ერთადერთ საგანს სპორტის სასახლის მიმდებარე ტერიტორიაზე მშენებლობა წარმოადგენდა. შესაბამისად, შეიძლება ითქვას, რომ გიორგი მორგოშიას მიერ გაწეული საწარმომადგენლო მომსახურება სწორედ აღნიშნულ მშენებლობას უკავშირდება.
თბილისში, სპორტის სასახლის მიმდებარე ტერიტორიაზე არსებულ დაუმთავრებელ მშენებლობასთან დაკავშრებით ამხანაგობას გააჩნდა შეუსრულებელი ვალდებულება რამდენიმე ათეული პირის მიმართ.
ამხანაგობასა და მერიას შორის მიღწეული შეთანხმებების საფუძველზე, ამხანაგობამ ნაცვლად 27 სართულიანი, 30,375 კვ.მ. ფართობის მქონე შენობისა, მიიღო 13 სართულიანი, 11,904 კვ.მ. ფართობის მქონე შენობის მშენებლობის ნებართვა და თბილისის მერიას სკვერის მოწყობის მიზნით, საკუთრებაში გადასცა სპორტის სასახლის მიმდებარედ არსებული 1,265 კვ.მ. ფართობის მქონე მიწის ნაკვეთი.
ზემოაღნიშნულის სანაცლოდ, ამხანაგობამ ერთ ლარად მიიღო ნუცუბიძის მე-2 მიკრორაიონის 1-ელ კვარტალში მდებარე 7,750 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი, რომელსაც თბილისის საკრებულომ სარეკრეციო ზონა შეუცვალა საცხოვრებელი ზონით და გაუზარდა განაშენიანების ინტენსივობის (კ-2) კოეფიციენტი 5.5.-მდე. ამან ამხანაგობას 42 ,625 კვ.მ. ფართობის მქონე შენობ(ებ)ის მშენებლობის შესაძლებლობა მისცა.
არქიტექტურის სამსახურსა და თბილისის მერიის მიერ სხვა სტრუქტურულ ერთეულებში წარდგენილ ან მათ მიერ გამოცემულ დოკუმენტებში გიორგი მორგოშია არ ფიქსირდება არქიტექტორად, კონტსტრუქტორად ან სანებართვო და სამშენებლო პროცესის სხვა მონაწილედ. დოკუმენტებით დასტურდება, რომ მან ყიფშიძის ქუჩის მიმდებარედ 800 კვ.მ. და ნუცუბიძის ქუჩაზე 400 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართები ისეთ ობიექტებში მიიღო, რომლებზე მშენებლობის ნებართვის მიღება, ათეულობით მცდელობის მიუხედავად, მის ჩართვამდე ვერ ხერხდებოდა. უფრო მეტიც, შპს „დემაქს ვაკის“ მიმართ მან იკისრა 30,000 აშშ დოლარის ოდენობით ჯარიმის გადახდა, ნებართვის ვერმიღების შემთხვევაში.
ამას ემატება შპს „დემაქს ვაკის“ არქიტექტურული პროექტის კანონდარღვევით შეთანხმება და მისი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში, რითიც კომპანიამ მნიშვნელოვანი ფინანსური სარგებელი მიიღო. ასევე, ამხანაგობისთვის, 1,265 კვ.მ. მშენებლობისთვის გამოუსადეგარი მიწისა და 18,500 კვ.მ. ფართობის მქონე შენობის დაკლების სანაცვლოდ, 7,750 კვ.მ. მშენებლობისთვის ვარგისი მიწისა და 42,625 კვ.მ.-ზე მეტი ფართობის მქონე შენობ(ებ)ის აშენების შესაძლებლობის მიცემა.
ეს ორი გარემოება მიუთითებს, რომ გიორგი მორგოშია, ან მასთან აფილირებული პირები, მართლაც ჩართული იყვნენ თბილისის მერიასთან ურთიერთობაში, რამაც ადმინისტრაციული ორგანოების ერთ შემთხვევაში უკანონო და მეორე შემთხვევაში გაუმჭვირვალე და დაუსაბუთებელი გადაწყვეტილების მიღება გამოიწვია.
მასალა მოამზადა ილია ბაბუხადიამ